關于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知（征求意見稿）

為加快發(fā)展本市住房租賃市場，規(guī)范住房租賃管理，推動建立購租并舉的住房制度，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）、《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號）、《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》（市政府令第231號）等規(guī)定，現通知如下：

一、強化住房租賃管理服務，增加租賃住房供應

（一）進一步完善住房租賃管理服務體制

市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門應當建立健全住房租賃管理機構，加強住房租賃市場的監(jiān)督管理和服務。建立住房租賃公益律師隊伍，為住房租賃當事人提供法律援助服務，維護其合法權益。

市、區(qū)發(fā)展改革、教育、公安、規(guī)劃國土、衛(wèi)生計生、工商等相關部門按照職責分工，做好住房租賃的監(jiān)督管理和公共服務工作。

各區(qū)人民政府應當加強對住房租賃市場監(jiān)督管理工作的領導，加強社區(qū)、村基層管理服務站的建設。基層管理服務站應當做好出租住房的日常檢查，發(fā)現違法行為及時報告有關部門。

（二）多渠道增加租賃住房供應

各區(qū)人民政府應當根據各區(qū)實際加強租賃住房用地保障，通過在產業(yè)園區(qū)、集體建設用地上按規(guī)劃建設租賃住房等方式加大租賃住房供應。新建租賃住房應當配置教育設施，居住人口達到一定規(guī)模、15分鐘步行范圍內無醫(yī)療衛(wèi)生機構的，應當依據標準和規(guī)劃予以設置。新建租賃住房優(yōu)先面向產業(yè)園區(qū)、周邊就業(yè)人員出租，促進職住平衡。

鼓勵發(fā)展規(guī)?；?、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，支持住房租賃企業(yè)通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，支持個人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長期經營，滿足多層次住房租賃需求。

（三）加大住房租賃的金融支持

鼓勵開發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機構在風險可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，加大對租賃住房項目的信貸支持力度，通過合理測算未來租賃收入現金流，向住房租賃企業(yè)提供分期還本等符合經營特點的長期貸款和金融解決方案。通過再貸款、再貼現等政策措施，引導和支持金融機構創(chuàng)新針對住房租賃項目的金融產品和服務。鼓勵住房租賃企業(yè)和金融機構運用利率衍生工具對沖利率風險。

繼續(xù)推進公共租賃住房開發(fā)貸款試點工作，適度增加試點參與銀行數量。主動向中國銀行間市場交易商協(xié)會推薦住房租賃企業(yè)或項目，支持其發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，拓寬直接融資渠道。研究制定鼓勵房地產投資信托基金（REITs）發(fā)展的優(yōu)惠政策，協(xié)調與指導金融機構積極參與，支持住房租賃企業(yè)利用房地產投資信托基金融資。

二、建立住房租賃監(jiān)管平臺，提供便捷公共服務

（一）建立全市統(tǒng)一的住房租賃監(jiān)管平臺

市住房城鄉(xiāng)建設部門會同相關部門按照開放、共享原則，組織建立住房租賃監(jiān)管平臺。住房租賃監(jiān)管平臺通過鏈接網絡交易平臺，為網絡交易平臺提供后臺數據支持，由網絡交易平臺為租賃當事人提供住房租賃信息發(fā)布、住房租賃合同網上簽約、住房租賃登記備案申請、交易資金監(jiān)管、市場主體信用信息查詢、信用評價等對外服務。

網絡交易平臺應當符合住房租賃監(jiān)管平臺要求，其運營主體可以是房地產經紀機構、住房租賃企業(yè)、行業(yè)組織、商業(yè)網站運營者等。具體要求由市住房城鄉(xiāng)建設部門制定。

（二）依托住房租賃監(jiān)管平臺強化服務和監(jiān)管

已辦理住房租賃登記備案的，承租人依法申請辦理公共服務事項時，不再提交其在京有合法穩(wěn)定住所的紙質證明材料。

1.承租人符合公共租賃住房貨幣化補貼條件的，可以根據住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請租金補貼。

2.承租人為本市戶籍無房家庭，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務教育。

承租人為非本市戶籍家庭的，可根據住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息，以及北京市關于非京籍人員子女接受義務教育具體規(guī)定，依法申請辦理其適齡子女在出租住房所在區(qū)接受義務教育的手續(xù)。

具體辦法由各區(qū)人民政府結合實際情況制定。

3.承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續(xù)。

承租人為非本市戶籍的，可根據住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請辦理居住登記卡或申領居住證。

4.住房租賃各方市場主體可通過網絡交易平臺對其他相關方進行評價，評價信息在住房租賃監(jiān)管平臺予以記錄和披露。

5.相關部門可根據住房租賃監(jiān)管平臺記錄、累積的市場主體的評價信息和核查結果，為市場主體提供差別化服務、增加服務內容和擴大服務范圍，實施守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒。

三、明確住房租賃行為規(guī)范，維護當事人合法權益

（一）出租人應當為房屋所有權人或者合法使用人，并確保出租住房符合以下條件：

1.建筑結構和設備設施符合建筑安全、消防等方面的安全條件，且滿足基本使用功能；

2.以原規(guī)劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內部布局分割出租；

3.廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室等不宜居住的空間不得出租用于居??；

4.人均居住面積不得低于本市規(guī)定的標準。

出租人承擔出租住房設施設備維修責任，出租住房設施設備出現損壞影響正常使用的，出租人應當及時維修，但當事人另有約定或者承租人不當使用導致的情形除外。

（二）規(guī)范住房租賃合同訂立

1.住房租賃當事人應當簽訂書面租賃合同，合同內容應當包括當事人基本信息、住房基本情況、租金、租期、租賃用途、違約責任等。

2.鼓勵當事人使用住房租賃合同示范文本。住房租賃合同示范文本由市住房城鄉(xiāng)建設部門會同市工商部門制定。

3.鼓勵當事人簽訂長期住房租賃合同，當事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，可以獲得相關政策支持。住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于3年。

（三）加強住房租賃登記備案管理

1.住房租賃合同訂立后3日內，當事人應當辦理登記備案。登記備案信息發(fā)生變更的，應及時辦理變更備案。

2.住房租賃登記備案采取網上備案方式。租賃當事人可以通過任何網絡交易平臺申請辦理住房租賃登記備案，也可以由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門服務窗口、基層管理服務站提供網上登記備案服務。

3.住房租賃登記備案信息應當包含出租住房、租賃當事人身份、租期、租金等信息。租賃當事人對其提供信息的真實性、合法性、有效性負責。

4.網絡交易平臺應當對住房租賃登記備案申請信息的真實性、合法性、有效性進行核查，核查通過的，如實推送給住房租賃監(jiān)管平臺，住房租賃監(jiān)管平臺予以登記備案。網絡交易平臺可以依托住房租賃監(jiān)管平臺為當事人提供出租住房權屬信息、當事人身份信息等查驗服務。

5.基層管理服務站應當定期對出租住房實際居住情況進行抽查，發(fā)現實際居住情況與住房租賃登記備案信息不符的，應當在住房租賃監(jiān)管平臺上予以注記。

（四）規(guī)范租金、押金的收取和支付

1.租賃當事人應當根據出租住房所在區(qū)域市場租金水平合理約定租金，合同期內出租人不得單方面提高租金。市住房城鄉(xiāng)建設部門應當建立住房租金發(fā)布制度，及時發(fā)布住房租賃市場實際成交租金水平等信息。

2.出租人應當按月收取租金。承租人要求按季、年收取租金的，出租人可以按季、年收取租金。

3.出租人收取押金的，應當在合同中約定押金的數額、管理或托管方式和退還時間等。除合同另有約定外，自合同終止日起3個工作日內，出租人應將押金退還承租人。出租人對退還押金有異議的，應當承擔相應舉證責任。

（五）保障承租人合法穩(wěn)定居住

1.出租人在租賃期間不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，未經承租人同意不得擅自進入出租住房。

2.出租人在租賃期間出售出租住房的，應當提前3個月通知承租人，并不得影響承租人正常使用。承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權。

3.出租住房在租賃期間因買賣、繼承、贈與等發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

4.租賃期間屆滿，出租人不再繼續(xù)出租住房的，應當提前1個月以上通知承租人；繼續(xù)出租的，同等條件下原承租人享有優(yōu)先承租權。原承租人存在重大違約行為的除外。

（六）規(guī)范承租人使用出租住房的行為

1.承租人應當遵守有關管理規(guī)定，不得損害公共利益和相鄰關系人合法權益。由于承租人不當使用行為導致的相應責任由承租人承擔。

2.承租人不得擅自轉租、合租，合同明確約定可以轉租、合租的除外。承租人根據合同約定轉租、合租的，應當按本辦法規(guī)定辦理住房租賃登記備案。次承租人不得再次轉租。

（七）加強對住房租賃當事人違法違規(guī)行為的查處

租賃當事人違反本通知規(guī)定的，住房租賃監(jiān)管平臺予以記錄并披露，相關部門依法予以處理。

四、加強市場主體監(jiān)管，提升住房租賃服務水平

（一）規(guī)范房地產經紀服務行為

1.房地產經紀機構從業(yè)人員應當實名服務。房地產經紀機構為當事人提供租賃經紀服務的，應當核對當事人身份證件、出租住房的權屬證明，實地查看住房并編制房屋狀況說明書，告知當事人有關事項，簽訂房地產經紀服務合同。

房屋狀況說明書和房地產經紀服務合同應當由房地產經紀專業(yè)人員簽署。

2.房地產經紀機構不得為不符合出租條件的住房提供租賃經紀服務。

3.房地產經紀機構應當根據提供的住房租賃經紀服務內容和服務標準等合理收取費用。收費前，應當向當事人出具收費清單，列明收費事項、收費標準、收費金額以及其他與收費有關的事項，收費清單由當事人簽字確認。房地產經紀機構不得收取任何未予標明的費用。房地產經紀機構違反本款規(guī)定的，由價格主管部門依法處罰。

4.房地產經紀機構應當協(xié)助住房租賃當事人辦理住房租賃登記備案。

（二）促進住房租賃企業(yè)規(guī)范發(fā)展

1.住房租賃企業(yè)營業(yè)執(zhí)照經營范圍應當包括“住房租賃經營”，并自成立之日起30日內將機構和從業(yè)人員的基本情況等信息報送所在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門備案；信息發(fā)生變更的，應當自發(fā)生之日起5日內辦理相應變更備案。

2.住房租賃企業(yè)應當承擔出租人責任，建立完善的住房租賃管理流程、服務標準等，確保出租住房符合出租條件并適宜居住。

3.住房租賃企業(yè)簽訂住房租賃合同前，應當查驗承租人身份證件，并如實記載相關信息。

4.住房租賃企業(yè)以及公共租賃住房和集體建設用地上租賃住房的經營主體，應當在住房租賃合同簽訂之日起3日內辦理住房租賃登記備案。租賃合同信息發(fā)生變更的，應及時辦理租賃登記備案變更。

（三）加強住房租賃個人信息保護

網絡交易平臺、房地產經紀機構、住房租賃企業(yè)等應當對獲取的租賃當事人相關信息負有保密責任，不得違反法律法規(guī)要求和約定使用相關信息。

（四）加強對網絡交易平臺的監(jiān)管

住房城鄉(xiāng)建設部門應當會同相關部門加強對網絡交易平臺的動態(tài)核查，發(fā)現網絡交易平臺不符合相關條件、在住房租賃服務過程中存在違法違規(guī)行為的，市住房城鄉(xiāng)建設部門可按規(guī)定終止其與住房租賃監(jiān)管平臺的系統(tǒng)鏈接；涉嫌犯罪的，移交公安部門依法追究刑事責任。

五、在本市國有土地上依法建設的住房，以及在集體建設用地上符合城鄉(xiāng)規(guī)劃建設的租賃住房的租賃，按照本通知執(zhí)行。公共租賃住房、直管公房的租賃，有特殊規(guī)定的，從其規(guī)定。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對北京2017年8月17日《關于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》的點評表示，從此類政策的創(chuàng)新點來看，主要是以下三點。

第一是明確了租房可以享受入學等機會，這也是近期討論比較多的內容。這從側面說明了一點，即當前對于租賃市場來說，各類房源的供應在加大力度，因此相關房企也會具備一個較好的投資意向。隨著租賃福利的增加，后續(xù)租賃市場的投資前景也會上升，租賃需求也會積極釋放。

第二是辦居住證等不需要租房合同，這樣對于一些個人房源的出租會有一個較好的利益，從側面也說明了一點，即此類租賃背后的各類行政成本會壓縮，進而有助于租賃市場的活躍，也是便民的體現。

第三是提到了網絡平臺的交易，這也是后續(xù)網絡化管理租賃業(yè)務的導向，對于移動互聯(lián)網時代下的租賃需求釋放，同時增強租賃業(yè)務的把控、促進租賃市場的第三方監(jiān)管等都有積極的利好。